Infothek

Beim Abschluss eines Mietvertrages wird in der Regel eine Mietkaution vom Mieter verlangt, die den Vermieter vor finanziellen Schäden schützen soll. Darunter fallen z.B. vom Mieter verursachte Beschädigungen an der vermieteten Wohnungseinrichtung oder unbezahlte Miete. Die Höhe der Mietsicherheit wird im Mietvertrag festgeschrieben. Ebenso wie bei gewerblich genutzten Räumen kann auch bei privat vermietetem Wohnraum statt einer Barkaution eine Mietbürgschaft als Sicherheit hinterlegt werden.

Die maximale Höhe der Mietkaution bei privat genutztem Wohnraum ist gesetzlich festgeschrieben, sie darf das Dreifache der Nettokaltmiete nicht überschreiten (§ 551 BGB). Zudem kann der Mieter die Kaution in drei gleichen Raten leisten, wobei die erste Rate beim Einzug fällig wird, die beiden nächsten in den zwei folgenden Monaten.

Auch die Höhe der Mietbürgschaft liegt genau wie die der Barkaution bei höchstens dem Dreifachen der Nettokaltmiete.

Bei der gewerblichen Mietkaution gibt es keine Beschränkungen in Hinsicht auf Art, Höhe und Verzinsung der Mietkaution. Alle Bedingungen können von Mieter und Vermieter festgelegt und vertraglich festgehalten werden. Einzig die Höhe der gewerblichen Mietkaution darf nicht sittenwidrig sein (§ 138 BGB). Sollten Mieter und Vermieter lediglich die Zahlung einer Kaution festlegen, aber nicht die Bedingungen, gilt wie bei privatem Wohnraum § 551 BGB.

Heutzutage kann der Mieter zwischen zwei Arten von Mietsicherheit wählen, jedoch nur wenn der Vermieter einverstanden ist. Oftmals verlangt der Vermieter eine Mietkaution, die auf einem Sparbuch angelegt wird. Bei der Hinterlegung der Mietsicherheit als Barkaution geht dem Mieter Liquidität verloren, die schlecht verzinst auf einem Sparbuch liegt und die er bei einem Umzug sicherlich besser z.B. in Einrichtungsgegenstände investieren könnte. Zudem entsteht für den Vermieter durch die Verwaltung des Sparbuchs ein erhöhter Aufwand, den er sich bei einer Mietbürgschaft spart.

Es ist möglich auf die Mietbürgschaft auch bei privatem Wohnraum auszuweichen (üblich bei gewerblicher Vermietung). Der Mieter kann einen Bürgen angeben, der im Schadensfall für die Verluste des Vermieters aufkommt. Eine Mietbürgschaft können Eltern oder auch Banken übernehmen. Jedoch willigt nicht jeder Vermieter einer privaten Bürgschaft ein und die meisten Banken stellen keine, oder nur sehr selektiv, private Mietbürgschaften aus. Eine einfache und sichere Alternative ist die Mietbürgschaft vom Mietkautionsbund. Nach Prüfung der Bonität des Mieters erstellt der Verein eine Urkunde, die R+V Versicherung übernimmt dann die Mietbürgschaft für einen vergleichsweise geringen jährlichen Betrag. Damit hat der Vermieter einen zuverlässigen Bürgen und der Mieter kann frei über seine Finanzen verfügen. Mit einer zusätzlichen Mietnomadenversicherung wird die Mietbürgschaft des Mietkautionsbunds noch sicherer für den Vermieter.

Haben sich Mieter und Vermieter über die Art der Mietsicherheit geeinigt, wird die Leistung der Mietkaution bzw. die Übergabe der Mietbürgschaftsurkunde fällig. Beides muss nach dem Abschluss des Mietvertrags, spätestens beim Umzug in die neue Wohnung geleistet werden. Es ist gesetzlich geregelt, dass der Mieter die Barkaution in drei gleichhohen Raten erbringen kann, wobei die erste Rate spätestens bei Beginn des Mietverhältnisses erbracht werden muss, die beiden nächsten Raten jeweils in den folgenden Monaten (§ 551 BGB).

Sollte eine Mietkaution erst im Laufe des Mietverhältnisses vereinbart werden, ist die erste Rate sofort fällig, die weiteren Raten wiederum in den beiden folgenden Monaten.

Wenn nichts anderes vereinbart wurde, ist es die Pflicht des Vermieters, die Barkaution auf ein Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist einzuzahlen.

Im Bereich Gewerbe gibts es kaum Vorgaben des Gesetzgebers, die Art und Höhe der Kaution regelt. Beiden Parteien ist also die Freiheit geblieben, sämtliche Bedingungen und Zahlungen, bzw. auch die Art der Sicherheit die hinterlegt werden muss, völlig frei zu wählen.

4.1 Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet, die Barkaution konkursfest auf ein gesondertes Sparbuch – getrennt von seinem sonstigen Vermögen - mit dreimonatiger Kündigungsfrist und den üblichen Zinsen anzulegen (§ 551 BGB). Seit dem 01.09.2001 können sich Mieter und Vermieter auch auf eine andere Form der Geldanlage einigen, Bedingung ist nur, dass ein Ertrag anfällt. Da bei Aktien oder Fonds ein Verlustrisiko besteht, sind beide Seiten betroffen, sprich der Vermieter verliert seine Mietsicherheit, der Mieter sein Kapital.

Wurde nichts Abweichendes vereinbart, können alle angefallenen Schadensansprüche durch die Mietkaution beglichen werden. Nur bei preisgebundenem Wohnraum darf die Mietsicherheit lediglich für versäumte Schönheitsreparaturen und Schäden am Mietobjekt genutzt werden (§ 9 Absatz 5 Satz 1 WoBindG).

4.2 Rechte des Vermieters

Prinzipiell darf der Vermieter nur am Ende des Mietverhältnisses seine Forderungen durch die Verwertung der Mietsicherheit ausgleichen. Allerdings darf der Vermieter auch während des Mietverhältnisses die Mietkaution verwerten, wenn er eine rechtskräftig festgestellte Forderung oder unbestrittene Mahnung gegen den Mieter erwirkt hat.

Sollte der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht leisten, hat der Vermieter das Recht, zu klagen. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis bereits beendet wurde. Außerdem kann der Vermieter den Wohnraum fristlos kündigen, wenn die Mietsicherheit nicht geleistet wurde.

Bei einer Mietbürgschaft kann sich der Vermieter an den Bürgen wenden, wenn er einen berechtigten Anspruch hat. Im Falle einer Mietbürgschaft durch den Mietkautionsbund werden die Forderungen des Vermieters nach einer Prüfung durch die R+V Versicherung übernommen.

Grundsätzlich spielt die Mietsicherheit erst am Ende des Mietverhältnisses eine Rolle, da sie in erster Linie gegen Forderungen wie unterlassene Schönheitsreparaturen, Schäden am Mietobjekt oder nicht gezahlte Nebenkosten absichert. Hat der Vermieter einen gesicherten Anspruch gegen den Mieter, kann er seine Forderungen mit der Mietkaution ausgleichen bzw. seine Forderungen beim Bürgen geltend machen.

Im Einzelfall darf der Vermieter auch während des Mietverhältnisses seine Forderungen wie Mietausfall durch die Mietkaution ausgleichen, jedoch müssen diese entweder offensichtlich oder gesetzlich entschieden sein. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, die Mietkaution wieder bis zur vereinbarten Höhe einzuzahlen. Andererseits muss auch der Vermieter die Kaution wieder einzahlen, wenn er sich zu Unrecht bedient hat. (§ 240 BGB)

Nach Beendigung des Mietvertrags hat der Mieter Anspruch auf Rückerstattung der Mietkaution samt Zinsen. Der Mieter darf nach der Kündigung nicht die ausstehenden Mietzahlungen mit der Kaution verrechnen.

Da nach dem Auszug des Mieters noch Forderungen seitens des Vermieters anfallen könnten, ist dieser befugt, die Mietkaution einzubehalten, um gegebenenfalls später anfallende Nebenkosten oder Schäden am Mietobjekt durch die Mietkaution zu begleichen. Liegen die geschätzten Forderungen unter der Gesamthöhe der Mietkaution, ist der Vermieter nur berechtigt, einen entsprechenden Teil einzubehalten. Die Frist, in der der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen muss, liegt je nach Sachlage bei 3 bis 6 Monaten.

Gleiches gilt für die Bürgschaftsurkunde. Diese muss an den Mieter zurückgegeben werden, wenn alle Forderungen aus dem Mietverhältnis beglichen sind. Bei bestehenden Forderungen kann sich der Vermieter im Falle einer Mietbürgschaft direkt an den Bürgen wenden.

Bei einem Wechsel des Vermieters, beispielsweise durch den Verkauf des Gebäudes, gibt es zwei unterschiedliche Rechtslagen bezüglich der Rückerstattung der Mietsicherheit.

Bis 31.08.2001 ist der neue Vermieter nur zur Rückgabe der Mietkaution verpflichtet, wenn er diese vom alten Vermieter erhalten oder sich zur Rückzahlung verpflichtet hat (§ 572 BGB a.F.).

Bis zur Mietsreform vom 01.09.2001 war nicht klar geregelt, ob der Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen den neuen Vermieter hat, wenn dieser sich die Mietsicherheit vom vorherigen Vermieter nicht hat aushändigen lassen.

Seit dem 01.09.2001 übernimmt der neue Vermieter sämtliche Rechte und Pflichten in Bezug auf die geleistete Mietsicherheit (§ 566a BGB). Ein Ausnahmefall besteht nur, wenn der neue Vermieter nicht in der Lage ist, die Mietsicherheit an den Mieter rück zu erstatten. Bei Zahlungsunfähigkeit des neuen Vermieters hat der Mieter das Recht, die Mietsicherheit vom vorherigen Vermieter zurückzufordern.